Aan het college van B&W
Postbus 90150
5600 RB Eindhoven
Datum (voor 26 juli 2011 opsturen!)
Onderwerp: Inspraakreactie 1e Uitwerking Bestemmingsplan De Bergen
Geacht college,
Met belangstelling worden de ontwikkelingen rond de totstandkoming en uitwerking van Bestemmingsplan De Bergen vanuit de buurt gevolgd. De ter inzage legging van het ontwerp uitwerkingsplan ‘ 1e uitwerking De Bergen (hotel Bergstraat)’ is voor ondergetekende aanleiding tot het maken van de volgende algemene opmerkingen:
1- In de toelichting op het uitwerkingsplan is beschreven dat de visie in goed overleg tot stand is gekomen en dat sprake is van een ‘ gedragen’ moederplan. Namens de bewoners van het plangebied is met de gemeente veelvuldig overleg geweest over de toekomst van het plangebied, wat heeft geleid tot een in overleg tot stand gekomen en gedragen centrumvisie.
Deze is vervat in ‘De Bergen, Quartier Vivant, Uitvoeringsprogramma de Bergen, vastgesteld door de Gemeenteraad op 8 januari 20081 ’. De daarin op pagina 142 en 153 aangegeven ambitie en kaderstellingen (publieksgerichte functie (die geen overlast veroorzaakt voor de omwonenden), zorgvuldig inpassen van authentieke gebouwen, geinspireerd op de architectuur en schaal van de Bergen, rode baksteen architectuur, geveldetaillering en mix van kapvormen, streven naar ontsluiting via de Grote berg, streven naar integratie van de expeditie in de ondergrondse garage, zijn allemaal verdwenen in dit moederplan. Alle elementen die de instemming vanuit de omwonenden hadden, zijn niet vertaald in deze uitwerking!
Echter, u geeft aan dat het moederplan wordt gedragen: voor een groot deel van de bewoners van het gebied De Bergen geldt dat zij van mening zijn dat het moederplan niet in overeenstemming is met de visie en het moederplan wordt nadrukkelijk NIET gedragen. De buurtvereniging ziet de visie niet terugkomen in het moederplan! Dit zal, gezien de hierover ingediende klacht, ook voor u duidelijk zijn. Wij stellen dan ook dat het misleidend is deze formulering als zodanig in het plan op te nemen en hiermee een verkeerde voorstelling van zaken te presenteren.
2- Centraal punt in de visie is dat het karakter van de buurt beschermd moet worden. Dit karakter wordt bepaald door de ligging nabij het centrum en de bijzondere combinatie van verscheidene functies, waaronder de woonfunctie. Met de ontwikkeling van een hotelvoorziening ter plaatse van het onderhavige plangebied wordt het karakter van de buurt onevenredig aangetast.
3- Een hotelvoorziening betekent een forse toename van de verkeersdruk, parkeerdruk, geluid (waaronder het komen en gaan van bezoekers, horecageluid afkomstig van terras, ventilatoren en voorzieningen ten behoeve van de luchthuishouding, etc.) en een heel andere typering van dit bijzondere stukje Eindhoven. De woonfunctie wordt hiermee onevenredig onder druk gezet en de woonomgeving wordt door de druk van een hotelfunctie sterk gewijzigd. Het karakter dat in de visie wordt beoogd te beschermen, wordt met deze voorgestane ontwikkeling onomkeerbaar aangetast.
Naast deze algemene opmerkingen zijn er diverse punten in de inhoud van het plan waar ondergetekende op reageert:
4- In het moederplan wordt de uitgaven Bedrijven en Milieuzonering 2001 toegepast. In het uitwerkingsplan gaat u uit van de editie 2009 van deze richtlijn. De aard van de richtlijn is tussen deze twee uitgaven sterk veranderd: in de nieuwste editie gaat het om gemotiveerd toepassen en kunnen afstanden in een gemengd gebied tot 0 meter worden teruggebracht.
a. Er is hier sprake van discrepantie tussen het moederplan en de uitwerking. Doordat de inhoud van de richtlijn zo is veranderd, treedt het uitwerkingsplan hiermee buiten de in het moederplan gestelde kaders, hetgeen niet houdbaar is.
b. In de typering van het onderhavige plangebied wordt geen rekening gehouden met de huidige situatie. Juist door de inpassing van de hotelvoorziening met bijbehorende functies verandert de typering van het gebied, waarmee vervolgens verder wordt geredeneerd. U dient uit te gaan van de huidige situatie, en daarop de mogelijkheden van inpassing van een beoogde functie te beoordelen. Met de door u gehanteerde onjuiste werkwijze redeneert u toe naar het mogelijk maken van een hotelvoorziening, zonder rekening te houden met de in de visie vastgelegde doelstellingen.
5- Door de ontwikkeling die in het uitwerkingsplan wordt voorgesteld zal een toename van de bedrijvigheid, de verkeersdruk en de parkeerdruk optreden. De effecten hiervan zijn volstrekt onvoldoende in de besluitvorming betrokken om hierover een zorgvuldige afweging te kunnen maken. Dit komt tot uitdrukking in de volgende onderdelen:
a. De geluidstoename door de vestiging van de nieuw te ontwikkelingen functies op bestaande geluidsgevoelige functies is in het geheel niet onderzocht en daarmee niet inzichtelijk. Terwijl het plan volgens het uitvoeringsplan als kader kent; ‘Voor omwonenden is het van belang naast de drukke straatzijde een rustige, luwe achterzijde te hebben. Overlast van publieksfuncties op het Luciferterrein dient voorkomen te worden ‘. Desondanks wordt een hotelvoorziening met terras in de buitenruimte (waar op basis van het gemeentelijke evenementenbeleid ook live muziek en muziek in de open lucht mag worden geproduceerd) en een entree/parkeervoorziening (met het bijbehorende geluid van het komen en gaan van bezoekers, slaan van portieren etc.) in de directe nabijheid van bestaande woningen gesitueerd. Opgemerkt wordt dat de locatie waar het afval wordt verzameld (onder meer de glasbak) op zeer korte afstand van een bestaande woning is gesitueerd. De parkeervoorziening wordt kunstmatig geventileerd: er wordt niet duidelijk gemaakt welke geluidsuitstraling met deze luchthuishouding en die van de rest van het gebouw samenhangt. In de ontworpen situatie moeten vrachtwagens voor de bevoorrading en het ophalen van afval achteruit insteken: los van het rijgeluid en het geluid van het laden en lossen geeft de achteruitrijdsignalering overlast voor de omwonenden. Er zal op zijn minst een akoestisch onderzoek gedaan moeten worden naar de geluidsuitstraling van alle relevante activiteiten op bestaande woningen om tot een zorgvuldige afweging te kunnen komen. Naar ik hoop ten overvloede wordt opgemerkt dat u als gemeente hierbij, naast een zuivere toetsing aan de geluidsbelasting op de geluidsnormen, ook rekening dient te houden met de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening, waarbij u nu in de gelegenheid bent om een toekomstige klachtensituatie te voorkomen! Dit geldt eens te meer nu de bestaande woningen al decennia lang op de locatie aanwezig zijn, niet zijn geïsoleerd en dus meer last van geluid van buiten voor de bewoners ontstaat dan bij een ‘standaardwoning’ volgens de akoestische benadering en dat dit in een aantal gevallen ook niet kan, omdat het om monumentale, beeldbepalende panden gaat in de Kleine Berg en de Bergstraat.
b. De toename van de verkeersdruk is onvoldoende inzichtelijk gemaakt in zowel het moederplan als deze 1e uitwerking.:
De huidige verkeerssituatie is niet in beeld gebracht, zodat er geen referentie mogelijk is. Het maakt veel uit of sprake is van een toename van circa 123 mvt/etmaal op in de huidige situatie 100, 1000 of 10.000 mvt/etmaal. Door alleen de toename te benoemen wordt geen volledig beeld geschetst, en een zorgvuldige en juiste beoordeling onmogelijk gemaakt. Bij de uitwerking wordt uitgegaan van een gemiddelde weekdag, terwijl in de verkeerstoets zelf al wordt gesteld dat de pieken van verkeersbewegingen liggen in de avonduren en in het weekend. Dit is onduidelijk en niet compleet! Er wordt bij de afhandeling van het verkeer over de ontsluitende wegen dus uitgegaan van een niet maatgevende periode?
In bijlage 1 van het uitwerkingsplan wordt bovendien melding gemaakt van geheel andere verkeersgegevens, te weten an 316 mvt/etmaal plus 16 zmvt/etmaal en ook een keer van 217 mvt/etmaal. Wat nu de juiste status is van welke gegevens is niet duidelijk, zodat een juiste beoordeling niet mogelijk is.
In paragraaf 5.1 van de verkeerstoets wordt geconcludeerd dat de verkeerseffecten niet zullen leiden tot problemen. Door u is al erkend dat sprake is van een zwaar belaste situatie vanuit verkeer en parkeren. Daarbij kunnen we dagelijks vaststellen dat er opstoppingen en gevaarlijke situaties, met name voor fietsers en parkeerders, voorkomen. Iedere extra belasting dient dus zorgvuldig te worden afgewogen. Bij het bepalen van hoeveel extra verkeersbewegingen dient op zijn minst een afweging tegen de huidige verkeersdruk plaats te vinden, om enige zinvolle conclusie te trekken. Deze ontbreekt in de toelichting.
Het terrein waarop de ontwikkeling van het hotel is voorzien, wordt in de huidige situatie veelvuldig gebruikt voor het parkeren van koelwagens en andere bevoorradingswagens voor de horeca en detailhandel in het gebied. De bevoorrading van deze al bestaande voorzieningen wordt ernstig bemoeilijkt als deze standplaats voor het laden en lossen in de toekomst niet meer gebruikt kan worden. De wijze waarop bevoorrading dan plaats zal vinden heeft zeker invloed op de verkeersstroom en de parkeerdruk, maar is ten onrechte niet in uw afweging betrokken.
In de verkeerstoets wordt wisselend gesproken over de toename van het aantal verkeersbewegingen: 123 mvt/etmaal op de drie omliggende wegen (dus 3*123?) of 123 mvt/etmaal totaal?
Bij het bepalen van de toename van het aantal verkeersbewegingen is niet duidelijk van welke veronderstellingen is uitgegaan. Er wordt uitsluitend ingegaan op de verkeersaantrekkende werking van de hotelfunctie, terwijl er maar dan alleen een hotelvoorziening wordt mogelijk gemaakt. Aangegeven wordt dat bezoekers van de Art Gallery niet in de bepaling zijn betrokken, omdat deze functie al in het gebied aanwezig is. Elders stelt u zelf dat het gaat om het invullen van een braakliggend terrein. Deze laatste stelling is juist, er is op dit moment zeker geen Art Gallery aanwezig. Bezoekers aan deze functie dienen alsnog bij de bepaling van de verkeersaantrekkende werking te worden betrokken.
Naast de verkeersaantrekkende werking worden specifiek voor de bevoorrading en het afval ophalen verkeersbewegingen met grotere voertuigen te weeg gebracht door deze ontwikkeling. Met het nu gepresenteerde plan is niets meer over van de eerder met de klankbordgroep besproken ideeën over de ontsluiting, met name voor deze grotere voertuigen. Zoals het plan nu gestalte heeft gekregen is er niet gezocht naar een goede oplossing, maar bevonden dat er maar 1 mogelijkheid is, dus die moet dan maar. Juist deze ene mogelijkheid brengt grote problemen met zich mee: de vrachtwagens moeten vanaf een zeer drukke weg (waar bij normaal parkeren door auto’s al regelmatig opstoppingen optreden) achteruit insteken naar de laad- en losruimte. Hierbij moet de chauffeur in een onoverzichtelijke situatie achteruitrijdend rekening houden met de geparkeerde auto’s en met langskomende fietsers. Dat dit verkeershinder en extra opstoppingen met zich brengt is evident, gevreesd wordt dat in deze toch al gevaarlijke situatie ook persoonlijke slachtoffers zullen vallen. Deze nadelen voor de verkeersdoorstroming en de verkeersveiligheid zijn bij de afweging en planvorming in het geheel niet betrokken, terwijl deze zaken onderdeel zijn van een goede ruimtelijke ordening. Bij het ontbreken van een goede en veilige ontsluiting van de ontwikkelingslocatie kan er maar een conclusie zijn: de locatie is niet geschikt voor de voorgestane ontwikkeling!
In paragraaf 5.2 van de verkeerstoets bij het plan (bijlage) wordt als aanbeveling gedaan dat het laden en lossen zoveel mogelijk buiten de winkeltijden dient plaats te vinden. Er is dan wellicht iets minder hinder voor de verkeersdoorstroming, maar nog steeds een belangrijke, onacceptabele toename van de onveiligheid. Bovendien wordt dan juist geladen en gelost in de tijden dat dit voor de omwonenden het meest hinderlijk is, zonder dat u deze hinder in uw afweging heeft betrokken.
Er is onvoldoende inzicht in de verkeersaantrekkende werking zoals die door u is aangenomen bij het vaststellen van het moederplan in relatie tot deze uitwerking en de uitwerkingen die nog zullen volgen. Het weinig inzichtelijke verkeersrapport en de onduidelijke aannames leiden voor ons tot de conclusie dat een onderzoek naar de luchtkwaliteit voor het totale effect van het plan of de verkeersstromen ten onrechte achterwege is gebleven (zoals op het Fens-terrein, waar nu nog in parkeerruimte wordt voorzien, locatie ED, Klein Paradijs en hoek Keizersgracht / Kleine Berg).
Tot slot wordt hier opgemerkt dat in de visie de intentie is vastgelegd om te streven naar een verkeersluw centrum en het ontmoedigen van autoverkeer in de wijk. Gezien het bovenstaande kan gesteld worden dat het uitwerkingsplan voor een hotelvoorziening in strijd is met hetgeen in samenspraak in de visie is vastgesteld.
c- de parkeervoorziening is berekend op basis van een aantal aannames en voldoende bevonden met in acht neming van de alternatieve parkeervoorzieningen in de omgeving. Bij de alternatieve parkeervoorzieningen wordt rekening gehouden met 87 parkeerplaatsen op het Fenz-terrein. Opgemerkt wordt dat het parkeren daar door uw gemeente als illegaal wordt aangemerkt en daardoor redelijkerwijs niet in de afweging kan worden betrokken. U stelt dat dit een uitwijk mogelijkheid is, terwijl parkeren daar nu niet gewenst is, en in de toekomst onmogelijk zal worden gemaakt (de locatie is nota bene genoemd als ontwikkelingslocatie in het moederplan).
Los van de status van het Fenz-terrein is de parkeerdruk in het gebied nu al bijzonder hoog. Voor de parkeerproblematiek wordt naar een oplossing gezocht. Met de in het uitwerkingsplan gekozen invulling van dit terrein wordt de mogelijkheid van uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen in het gebied teniet gedaan en een oplossingsrichting gesloten. Bij het selecteren van het plan van HAG is juist rekening gehouden met een ontwikkeling op deze locatie die de parkeerdruk voor de omgeving kan opvangen, door een aantal publiek toegankelijke parkeerplaatsen te realiseren. De argumenten die in uw beslissing d.d. 21 april 2006 hebben geleid voor een keuze voor het huidige plan worden in het geheel niet waargemaakt in deze uitwerking.
6- In hoofdstuk 5 van de toelichting wordt gerefereerd aan een afweging over de luchtkwaliteit in het moederplan. Het lijkt er op dat de verkeersstudie uitsluitend voor dit doel is gemaakt, en niet om te komen tot een zorgvuldige afweging van de verkeerseffecten in de omgeving van het plan (zie hierboven). De wijze waarop op het moederplan wordt teruggegrepen is niet duidelijk toegelicht: is voor het gehele plangebied van het moederplan uitgegaan van een toename van 716 mvt/etmaal of alleen voor dit uitwerkingsgebied?
In het plan wordt geen aanduiding van de heersende luchtkwaliteit in het gebied weergegeven. Gezien de bebouwing op korte afstand van de zwaarbelaste wegen, regelmatig optredende opstoppingen en de aanwezigheid van voor luchtkwaliteit gevoelige functies strekt uw verantwoordelijkheid verder dan het uitsluitend bekijken of u wel of niet moet gaan onderzoeken: om goede ruimtelijke ordening te bedrijven dient iedere verdere belasting van een toch al zwaar belaste situatie deugdelijk onderbouwd te worden! Deze onderbouwing ontbreekt, zodat geen sprake is van een zorgvuldige beschouwing van de feiten en een hierop gebaseerde afweging.
7- In paragraaf 5.6 van de toelichting op het uitwerkingsplan stelt u zelf vast dat er sprake is van een leemte in het onderzoek naar de aanwezigheid van diersoorten (vleermuizen) in de te slopen schoorsteen. Deze leemte wordt ingevuld tijdens uitvoering van de werkzaamheden. Deze oplossing is niet in de strekking van de natuurbeschermingsregels. Door de werkzaamheden te starten zonder de benodigde informatie tot de beschikking te hebben, maakt het onmogelijk om bij het constateren van de aanwezigheid van vleermuizen hierop op juiste wijze en met respect voor de soort te reageren. De vleermuizen worden eerst door de werkzaamheden verstoord, zodat van een juiste bescherming geen sprake kan zijn. In deze paragraaf wordt tevens een boom benoemd: de rooi en terugplant hiervan komt niet terug in de uitwerking.
8- In paragraaf 6.2 wordt verwezen naar een tabel 1. Deze tabel is niet aanwezig?
9- In paragraaf 6.3 wordt verwezen naar ‘ het definitieve ontwerp’. Niet duidelijk is welk ontwerp hiermee bedoeld wordt.
In deze paragraaf wordt tevens ingegaan op de grondwaterstand. Voor de realisatie van de parkeervoorziening dient de grondwaterstand verlaagd te worden en wordt t.z.t. een bemalingsplan opgesteld. Echter, in de huidige situatie doet zich al overlast voor ten gevolge van de grondwaterstand in en om het plangebied. Bij andere ontwikkelingen waarbij de grondwaterstand verlaagt moest worden traden zodanige onvoorziene problemen op, dat de werkzaamheden stil gelegd zijn. Als voorbeeld wordt genoemd de uitvoering van het plan Spijndhof werd ook voorgesteld het terrein te bemalen. Vanwege het hoge grondwaterpeil en de overal in De Bergen aanwezige vervuiling werd daar vanwege niet te voorziene meerkosten vanaf gezien omdat het bemalen er voor zorgde dat alle verontreiniging met het grondwater mee naar het te bemalen terrein werd gezogen. Ook bij plannen voor Klein Paradijs (B&B) heeft de uitbater recentelijk afgezien van verdere ontwikkeling in verband met de in het grondwater aanwezige vervuiling, omdat de kosten boven de baten uit zouden gaan. Op de hoek van de Paradijslaan / Grote Berg is bij het plannen van een parkeergarage voor een bouwtechnische, duurdere bouwvoorziening, omdat het omlaag brengen van de grondwaterstand vanwege de vervuiling tot te hoge kosten zou leiden.
In De Bergen wordt zeer terughoudend omgegaan met het verlagen van de grondwaterstand. Daar waar dit wel is gedaan zijn er meteen problemen opgetreden met de aanwezige begroeiing (bomen die onvoldoende bij water konden) en het vollopen van kelders.
Omdat de verlaging van de grondwaterstand terdege van invloed kan zijn op de waterhuishouding in het plangebied, stellen wij dat dit in samenspraak met het waterschap dient te worden beoordeeld. Dit is nu niet gebeurd!
10- In paragraaf 7.2 wordt verwezen naar de toetsing van het uitwerkingsplan aan de uitwerkingsregels van het moederplan. Dit onderdeel leidt ook tot vragen/opmerkingen.
Onder onderdeel b wordt aangegeven dat de bebouwing is afgestemd op de omliggende bebouwing. In plaats van te zoeken naar een passende invulling binnen op de omgeving afgestemde bouwhoogtes, is uitsluitend gezocht naar hoge punten waarop aangesloten zou kunnen worden. Met deze keuze komt het plan tot een combinatie van het voor de buurt zo typerende grondgebonden wonen in de binnenstad, met direct naastgelegen grote en zeer hoge bouwmassa, zodat een enorme aanslag wordt gedaan op uitzicht, privacy en bezonning en de karakteristiek van de buurt geweld wordt aangedaan. Dit is zowel strijdig met de in de visie vastgelegde uitgangspunten als met een goede ruimtelijke ordening.
Onder E wordt vermeld dat rekening is gehouden met zoninval in de omliggende tuinen. Deze afweging komt in het geheel niet aan de orde in het uitwerkingsplan en is hiermee niet conform de uitwerkingsregels. Niet duidelijk is hoe de zoninval in de besluitvorming is betrokken. In een eerder stadium zijn enkele verwijzingen naar studies gedaan,maar deze zijn niet gekoppeld aan de huidige situatie, er werd geen rekening gehouden met opbouw van technische installaties op het dak terwijl deze ook schaduw werpen en de definitieve resultaten zijn niet opgenomen bij het uitwerkingsplan en daarmee niet voldoende inzichtelijk.
In onderdeel I wordt vermeld dat expeditie zorgvuldig moet worden ingepast. Er bleek in de praktijk slechts 1 optie mogelijk, en ondanks alle belangrijke nadelen was het hierbij slikken of stikken (zie hierboven). Er is dus geen sprake van een zorgvuldige inpassing!
Onderdeel K: de status en het karakter van het binnenterrein zijn onvoldoende duidelijk. Uit het uitwerkingsplan kan niet worden afgeleid of het binnenterrein openbaar, niet-openbaar of iets daartussenin zal zijn. De verankering van het karakter en de toegankelijkheid voor voetgangers in de toekomst is eveneens volstrekt onduidelijk. De wijze waarop de sociale veiligheid door het binnenterrein wordt beïnvloed is eveneens niet aan de orde gekomen, terwijl dit een belangrijk punt is: nabij het uitgangsgebied wordt een halfafgesloten terrein met beperkt / geen toezicht gerealiseerd. Het lijkt of dit punt volledig aan uw aandacht is ontsnapt.
Onderdeel L: de waterparagraaf ziet niet op de gevolgen van de ondergrondse waterhuishouding door het aanpassen van de grondwaterstand, terwijl dit grote effecten kan hebben. Het plan schiet op dit punt tekort.
Onderdeel O: van het uitgangspunt van de ondergrondse afvalinzameling is erg gemakkelijk afgestapt, namelijk omdat er een bovengronds alternatief voorhanden blijkt te zijn. Dit argument is erg licht om van een in goed overleg overeengekomen uitgangspunt af te wijken, waarbij bovendien geen rekening is gehouden met eventuele overlast door geluid (bij weggooien afval en ophalen hiervan) en het verkeershinder (komst vuilnisophaal).
Onder onderdeel P wordt vermeld dat in samenspraak met de buurt een lijst van planuitgangspunten is opgesteld. Zoals aan het begin van dit schrijven is verwoord, is inderdaad sprake van een lijst van uitgangspunten, maar wordt de wijze waarop deze punten bij de uitwerking van het plan zijn betrokken niet door de buurt onderschreven!
Ten slotte moeten wij constateren dat u streeft naar de ontwikkeling van een geheel nieuwe hotelvoorziening, terwijl in de bijlage van het plan zelf al wordt gesteld dat er in de nabije toekomst sprake zal zijn van een overcapaciteit aan hotels en hotelkamers in Eindhoven en omgeving. De binnenstad van Eindhoven beschikt in de huidige situatie over voldoende capaciteit, zodat er geen sprake is van een behoefte aan deze voorziening. De capaciteit van hotels en hotelkamers is in De Bergen in de laatste jaren enorm toegenomen (komst van de hotels Lumiere, Hooghuisstraat, Allicht – Wilhelminaplein, Low Budgethotel in de Heilige Geeststraat). Op termijn zal dit betekenen dat er hotels leeg komen te staan of gaan verloederen, wat de ruimtelijke kwaliteit niet ten goede komt en zeker in een woonomgeving zeer negatieve gevolgen zal hebben. Het herbestemmen van gebouwen die oorspronkelijk als hotel zijn ingericht is moeilijk, zodat het kiezen voor een dergelijke ontwikkeling als invulling van het braakliggende terrein geen goede keuze kan worden gevonden.
In het vertrouwen dat u deze inspraakreactie ter harte neemt in de verdere procedure rond het 1e uitwerkingsplan De Bergen verblijf ik
Ondertekening
Handtekening
Naam
adres
